置业升级贷款方案之“能省则省”

“伟嘉安捷”称，在目前严厉的房地产调控政策下，三套房无法获得贷款，二套房首付比例、贷款利率也都比较高。那么对于这些置业升级人群在购房时，将要面对的高首付、高利率的“窘境”，选择何种购房贷款方式才能达到性价比呢？“伟嘉安捷”根据案例详细解析如下：

商业贷款之——置业升级贷款额度需求较高时

关键词：认房又认贷

案例：陈先生是一名北京人，现为一家外贸公司的管理层高层，收入比较稳定，年收入近百万元左右。陈先生名下有一套小居室房产，是结婚时贷款购买的。居住面积为80㎡，位于五道口附近。尽管地理位置优越，但因孩子毕业以后回来一家三口住显得有些狭小。因此，再为儿子购置一套房产，成为他们家的首要大事。陈先生也已经决定与太太一同购买离原住所不远的一处房产，居住面积为70㎡，房价为210万元，两人手头还有近10万元的存款，剩下的200万元的资金空缺就需要贷款了。陈先生了解到，只有商业贷款才能满足200万元的贷款额度，但面对“五花八门”的还款方式，陈先生也不知该如何是好。

专家解析：“伟嘉安捷”分析，根据陈先生的贷款需求，只有选择商业贷款才能满足200万元的贷款额度。另外，因为陈先生套房产是贷款购买的，故贷款时被认定为二套房，首付60%，利率上浮10%。对于陈先生选择商业贷款购房后还款方式的选择，“伟嘉安捷”分析如下：

等额本金

优势：等额本金是每月偿还相等的贷款本金，同时归还当月应支付的贷款利息，随着每月剩余还款本金的减少，每月的还款利息是逐渐减少的，所以每月总的还款额也是逐渐减少的，还款利息相对等额本息可以节省很多。

劣势：“伟嘉安捷”提醒借款人，等额本金房贷还款方式对于借款人来说，还款初期压力相对较大。

等额本息

优势：从还款月供构成来看，等额本息每月还款本金逐月增加、还款利息逐月减少，但每月还款额固定，由于每月还款额固定，等额本息还款较为方便记忆，适合初入职场的人士。

劣势：“伟嘉安捷”提醒借款人，等额本息房贷还款方式的劣势是利息支出相对较多。

置业升级贷款方案

双周供

优势：“双周供”还款方式打破了传统的按月还贷周期，将住房贷款还款周期从原来的每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。通过还款频率的加快，减少了贷款本金的占用时间，从而达到减少整个贷款期的贷款利息支出。

劣势：“伟嘉安捷”提醒借款人，双周供的劣势在于还款次数较为频繁，借款人可能容易遗忘。

专家支招：根据以上表格可以明显看出，对于陈先生选择还款方式的“盲区”，“伟嘉安

捷”建议陈先生这类月收入较高的人群，选择等额本金的还款方式较为实惠。虽然前期还款压力较大，但是总的支付利息较等额本金还是优惠很多的。

公积金贷款之——置业升级购买第二套房产

案例：王女士在一家国企从事财务工作，每月收入也比较稳定，大概5000元左右，单位定期为王女士缴纳公积金。王女士的先生是一名生意人，近几年的生意比较稳定，也有比较可观的收入。两人结婚时在北京通州区购置了一处房产，房屋面积不是太大，大概70㎡左右。现在家庭生活条件也日渐好转了，王女士与先生考虑想把现有的房产卖掉，再购置一处面积稍大的房产，一来为了改善居住环境，二来也是为将来两人家庭的“添丁进口”做好准备。王女士与先生看好了一处居住面积为120㎡，房价为240万元的房产，两人原来的房产大概能卖140万元左右，再加上两人近50万元的存款，还有近50万元的资金缺口。

专家解析：“伟嘉安捷”分析，针对王女士这种类型的置业升级人群来说，选择公积金贷款是较为明智的选择。公积金贷款“认房不认贷”的人性化政策以及利率低的双重优势依旧是购房人的“上上策”。王女士若卖掉名下房产，选择公积金贷款再次购房依旧算首套，首付30%，利率按照4.5%执行。对于王女士选择公积金贷款购房后还款方式的选择，“伟嘉安捷”分析如下：

自由还款

优势：自由还款式不仅弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，而且从其特点上分析，使用这种还款方式的借款人，月还款额只要不低于规定的还款额，每月的还款金额还可以自由设定。

劣势：“伟嘉安捷”提醒借款人，若每月按还款额还款，则最后期限连本带利尽数归还，还款数额较多，压力较大。所以，“伟嘉安捷”建议借款人，贷款人在使用公积金贷款时如果在不低于还款额的情况下，若贷款者有支付能力，每次还款时多还一些，这对贷款人而言既减轻了压力还降低了还款总利息。

置业升级贷款方案

按月均还

优势：公积金贷款除了自由还款以外，另一种还款的方式为还月均还，这种还款的方式要求借款人每月缴纳定数的房贷金额，自始自终还款压力相同，也适用于大部分适用公积金贷款的购房人。

劣势：“伟嘉安捷”称，由于普通还款每月还款额是固定的，对于借款人的还款能力要求固定，不较自由还款那样可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。

专家支招：根据以上表格可以明显看出，针对王女士选择公积金贷款，前期还款压力较大的情况来看，“伟嘉安捷”建议，王女士可以选择自由还款方式执行。根据王女士的实际情况，可设定的前期每月还款额为3174元，相较于普通还款能少支付近2000元，这样一来可以节省王女士的时间成本。但是“伟嘉安捷”提醒王女士，王女士在使用公积金贷款时如果在不低于还款额的情况下，若王女士有支付能力，每次还款时多还一些，这对王女士而言既减轻了压力还降低了还款总利息。

“伟嘉安捷”称，随着银行贷款越收越紧，精明的购房人会发现，不同的还款方式，所还的利息是不同的，所以“伟嘉安捷”建议购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择最适合的还款法。