案例1 伪造身份证房产证
上海市一房产中介公司门店店长，伙同他人制作假身份证，骗取银行房贷款100多万元。两名被告近日被卢湾法院以合同诈骗罪各判刑11年6个月。
29岁的杨某、何某通过互联网下载他人照片，伪造了名为"赵佳"的本市居民身份证和户口簿等购房所需的证明材料。2004年4月，何某携带伪造的身份证和户口簿，以"赵佳"的名义与被害人陈某达成了购买本市卢湾区鲁班路某处产权房的意向，价值人民币170多万元，随后签定了正式的上海市房地产买卖合同。
在向被害人支付了购房首付款人民币37万元后，"赵佳"取得了该房的房地产权证，并办理了入住手续。随后，"赵佳"又以该房产证为抵押，通过上海房屋权证代理有限公司从本市某银行申请得到购房贷款人民币100多万元。得到贷款后，"赵佳"就此消失。被害人陈某没有拿到余下的购房款，也找不到购房人，只得向公安机关报案。两被告瓜分赃款后，天天通过电话互报平安，自以为天衣无缝。但法网恢恢，公安机关通过缜密侦查，很快抓获了两名被告。
法院审理后认为：杨某、何某以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的手法，在签定、履行合同过程中，共同骗取他人钱财，数额特别巨大，其行为均已触犯刑律，构成合同诈骗罪，依法应当追究其刑事责任。故作出上述判处。
分析：租房伪造身份证和房产证卖房很容易，现行中介做法存在很大漏洞。
建议对策：
1、去珠江新城华就路广州市房地产交易所二楼46号柜台查册，口头5元，书面50/70元，看是否存在查封及该房屋是否办理房产证。
2、要求
（1）中介此业主身份证去派出所核实身份证真伪；
（2）或者委托律师查询其真伪；
（3）在广州用移动用户的手机，输入一个长沙市民的姓名和身份证号码，发送至１０６９５１１０，一会儿就收到回信，证实两者"一致"，还可以通过ＷＡＰ页面查到此人的照片。五元一次的查询费。这个公民身份信息核查系统只提供"是否一致"的信息，不涉及公民的其他隐私（接现场：目前联通和电信小灵通用户暂时不能查询，不过有关方面表示，半年内也会在这两家通讯公司开通这项服务）。
（4）问清卖主的单位，通过114查询其单位电话，与其通话核实。
案例2 未经共有人同意卖房
孙女士购得一套商品房，产权证是其丈夫的名称。孙女士后通过中介机构将该房屋转让给张先生。孙女士与张先生签订一份《购房合同》，约定孙女士将该商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，双方办理产权过户手续后，张先生再支付房款余额。购房合同还约定张先生向孙女士支付20000元的购房定金。购房合同签订后张先生依约向孙女士支付房款及定金。事后，孙女士丈夫李先生以妻子转让房屋并未征得他同意而不同意转让该房屋。张先生认为因孙女士的原因导致双方不能继续履行购房合同，要求孙女士根据合同的约定向其返还已付购房款并双倍返还定金。
分析：
孙女士的丈夫李先生作为房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有其明确授权的情况下转让房屋的，李先生有权主张孙女士与张先生签订的《购房合同》无效，其依据主要有：
1、《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；
2、《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；
3、《城市房地产管理法》中更是明确规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。
无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条的规定："（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"这类重要事务主要有：(1)处分不动产。夫妻任何一方处分双方共有的不动产,通常不属于日常家事范围。但妻或夫若不处分共有的不动产就不能维持家庭生活必要费用的行为,可视为日常家事范围。(2)处分具有重大价值的财产。(3)处理与婚姻当事人一方人身有密切关联的事务,如领取劳动报酬、放弃继承权等。
对策：
要求业主出示居委会出具的未婚证明、结婚证或者原件或者死亡证明书，户口簿原件，凡是已经结婚且在婚后取得房产证的，要求配偶在房屋买卖协议上签名，或者出具同意出售房屋的书面声明。共有人均系成年人的，要求所有共有人的配偶签字。
案例3 出售未办出房产证房屋
李女士购得一套商品房，但未办出房产证，后李女士通过中介机构将该房屋转让给张先生，李女士与张先生签订了一份《购房合同》，约定李女士将其购买的商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，在李女士取得该房屋所有权证书后双方办理产权过户手续，张先生再支付房款余额。购房合同还约定为保证双方顺利签订房屋转让合同，张先生向李女士支付1000元定金。购房合同签订后张先生依约向李女士支付房款及定金。后房产证无法办出李女士要求解除合同。
《城市房地产管理法》第三十七条规定："未依法登记领取权属证书的不得转让。"２００５年４月３０日建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定："根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。"我认为，在未竣工的情况下李女士与张先生的房屋买卖合同违反了国家法律规定应系无效合同，但是如果双方打官司，庭审前已经竣工的，合同有效。本案中双方都有过错，李女士应返张先生还房款及定金。
1、尽量等《竣工验收备案表》或者房产证出来或者即将出来，签订房屋买卖协议。
2、在上述证件没有出来之前，约定其办妥时间："卖方及中介方承诺在 年 月 日上述房屋能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》/《房地产证》，买方有权解除本协议，卖方退还已收定金及房款给买方，中介方退还已收中介费给买方。"
3、如果争议或者诉讼期间已经上述条件的，房屋买卖协议有效。
4、可以委托买方指定的人作为卖方代理人，代办过户等手续，该公证书必须公证。
相关资料：签约时无证后来有证合同有效
蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。
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案例1 伪造身份证房产证
上海市一房产中介公司门店店长，伙同他人制作假身份证，骗取银行房贷款100多万元。两名被告近日被卢湾法院以合同诈骗罪各判刑11年6个月。
29岁的杨某、何某通过互联网下载他人照片，伪造了名为"赵佳"的本市居民身份证和户口簿等购房所需的证明材料。2004年4月，何某携带伪造的身份证和户口簿，以"赵佳"的名义与被害人陈某达成了购买本市卢湾区鲁班路某处产权房的意向，价值人民币170多万元，随后签定了正式的上海市房地产买卖合同。
在向被害人支付了购房首付款人民币37万元后，"赵佳"取得了该房的房地产权证，并办理了入住手续。随后，"赵佳"又以该房产证为抵押，通过上海房屋权证代理有限公司从本市某银行申请得到购房贷款人民币100多万元。得到贷款后，"赵佳"就此消失。被害人陈某没有拿到余下的购房款，也找不到购房人，只得向公安机关报案。两被告瓜分赃款后，天天通过电话互报平安，自以为天衣无缝。但法网恢恢，公安机关通过缜密侦查，很快抓获了两名被告。
法院审理后认为：杨某、何某以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的手法，在签定、履行合同过程中，共同骗取他人钱财，数额特别巨大，其行为均已触犯刑律，构成合同诈骗罪，依法应当追究其刑事责任。故作出上述判处。
分析：租房伪造身份证和房产证卖房很容易，现行中介做法存在很大漏洞。
建议对策：
1、去珠江新城华就路广州市房地产交易所二楼46号柜台查册，口头5元，书面50/70元，看是否存在查封及该房屋是否办理房产证。
2、要求
（1）中介此业主身份证去派出所核实身份证真伪；
（2）或者委托律师查询其真伪；
（3）在广州用移动用户的手机，输入一个长沙市民的姓名和身份证号码，发送至１０６９５１１０，一会儿就收到回信，证实两者"一致"，还可以通过ＷＡＰ页面查到此人的照片。五元一次的查询费。这个公民身份信息核查系统只提供"是否一致"的信息，不涉及公民的其他隐私（接现场：目前联通和电信小灵通用户暂时不能查询，不过有关方面表示，半年内也会在这两家通讯公司开通这项服务）。
（4）问清卖主的单位，通过114查询其单位电话，与其通话核实。
案例2 未经共有人同意卖房
孙女士购得一套商品房，产权证是其丈夫的名称。孙女士后通过中介机构将该房屋转让给张先生。孙女士与张先生签订一份《购房合同》，约定孙女士将该商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，双方办理产权过户手续后，张先生再支付房款余额。购房合同还约定张先生向孙女士支付20000元的购房定金。购房合同签订后张先生依约向孙女士支付房款及定金。事后，孙女士丈夫李先生以妻子转让房屋并未征得他同意而不同意转让该房屋。张先生认为因孙女士的原因导致双方不能继续履行购房合同，要求孙女士根据合同的约定向其返还已付购房款并双倍返还定金。
分析：
孙女士的丈夫李先生作为房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有其明确授权的情况下转让房屋的，李先生有权主张孙女士与张先生签订的《购房合同》无效，其依据主要有：
1、《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；
2、《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；
3、《城市房地产管理法》中更是明确规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。
无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题，根据《合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条的规定："（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"这类重要事务主要有：(1)处分不动产。夫妻任何一方处分双方共有的不动产,通常不属于日常家事范围。但妻或夫若不处分共有的不动产就不能维持家庭生活必要费用的行为,可视为日常家事范围。(2)处分具有重大价值的财产。(3)处理与婚姻当事人一方人身有密切关联的事务,如领取劳动报酬、放弃继承权等。
对策：
要求业主出示居委会出具的未婚证明、结婚证或者原件或者死亡证明书，户口簿原件，凡是已经结婚且在婚后取得房产证的，要求配偶在房屋买卖协议上签名，或者出具同意出售房屋的书面声明。共有人均系成年人的，要求所有共有人的配偶签字。
案例3 出售未办出房产证房屋
李女士购得一套商品房，但未办出房产证，后李女士通过中介机构将该房屋转让给张先生，李女士与张先生签订了一份《购房合同》，约定李女士将其购买的商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，在李女士取得该房屋所有权证书后双方办理产权过户手续，张先生再支付房款余额。购房合同还约定为保证双方顺利签订房屋转让合同，张先生向李女士支付1000元定金。购房合同签订后张先生依约向李女士支付房款及定金。后房产证无法办出李女士要求解除合同。
分析：
《城市房地产管理法》第三十七条规定："未依法登记领取权属证书的不得转让。"２００５年４月３０日建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定："根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。"我认为，在未竣工的情况下李女士与张先生的房屋买卖合同违反了国家法律规定应系无效合同，但是如果双方打官司，庭审前已经竣工的，合同有效。本案中双方都有过错，李女士应返张先生还房款及定金。
建议对策：
1、尽量等《竣工验收备案表》或者房产证出来或者即将出来，签订房屋买卖协议。
2、在上述证件没有出来之前，约定其办妥时间："卖方及中介方承诺在 年 月 日上述房屋能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》/《房地产证》，买方有权解除本协议，卖方退还已收定金及房款给买方，中介方退还已收中介费给买方。"
3、如果争议或者诉讼期间已经上述条件的，房屋买卖协议有效。
4、可以委托买方指定的人作为卖方代理人，代办过户等手续，该公证书必须公证。
相关资料：签约时无证后来有证合同有效
蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。