2013年楼市调控不放松 西安二手房价平量升

2013年西安二手房市场综述

2013年楼市主音仍以调控不放松为主。2月底"国五条"和"地方国五条"的出台让楼市沸腾，直到年底，十一届三中全会的召开让业内对新的政策猜想联翩，年底各地纷纷出台新的调控政策，"房产税的全面开征"、"限购令"、"限贷"等都影响着房价变化。受诸多因素影响，新房市场一直风起云涌，而二手房市场则相对稳定，今年西安二手房市场量升价平，房价平稳过渡，而市场挂牌量和成交量也一直在增长。

房天下二手房数据中心统计，2013年西安二手房挂牌量总体呈现增长趋势，12月西安二手房日均挂牌总量达到187128套全年，同比增长62.33%，增量是比较大的。4月和12月挂牌量增长幅度较大，10月挂牌量增长幅度较少，环比增长0.19%。西安七城区中挂牌量的城区是城南区，其次是高新区全年日均挂牌量45029套。城南区是西安较成熟的居住区，高新区这些年大量企业的进驻带来了超高人气，这两个城区无论挂牌量和挂牌均价都高于其他城区。而居于市中心商业区的城内区和地理位置较偏远的长安区挂牌量较少。

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年西安二手房挂牌均价整体有所波动，但价格涨跌幅较小，6月均价达到全年7520元/㎡，但很快就连续2个月下跌至7367元/㎡为全年。年底挂牌均价7412元/㎡，同比去年下降0.32%。西安市七城区中，城南区和高新区价格波动较大，城北区价格全年呈上涨趋势，年底达到，城东区全年价格呈下降趋势，年底均价。

房天下西安二手房数据中心数据统计，2013年西安七城区中二手房搜索量的是城南区，其次是城北区和高新区，长安区和城内区搜索量相对较小。房源总价区间关注度的是30-50万元的房源，面积区间搜索量较高的是70-90平的房源，户型上一直是2居和3居户型关注。

房天下二手房数据中心统计，2013年西安搜索量的楼盘前十名分别为紫薇田园都市、融侨馨苑、绿地世纪城、白桦林居、世家星城、中新浐灞半岛、蔚蓝花城、天地源枫林绿洲、金泰假日花城、恒大城。2013年西安热门评估楼盘前十为融侨馨苑、紫薇田园都市、绿地世纪城、恒大城、中新浐灞半岛、华远君城、城市星钻、白桦林居、紫郡长安、西安首创国际城。

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二手房市场动态

(一)二手房（住宅）挂牌量

2013全市挂牌量：12月日均挂牌量187128达到全年

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据中心统计，2013年西安二手房挂牌量总体呈现增长趋势，除2月至年底春节假期影响，挂牌量稍有下降。12月西安二手房日均挂牌总量达到187128套全年，同比增长62.33%，增量是比较大的。4月和12月挂牌量增长幅度较大，4月环比增11.07%，12月增幅9.21%，10月挂牌量增长幅度较少，环比增长0.19%。

七城区挂牌量：城南区挂牌量居高不下 城内区挂牌量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年西安七城区中挂牌量的城区是城南区，全年日均挂牌量达到52076套，其次是高新区全年日均挂牌量45029套。城南区是西安较成熟的居住区，高新区这些年大量企业的进驻带来了超高人气，这两个城区无论挂牌量和挂牌均价都高于其他城区。而居于市中心商业区的城内区和地理位置较偏远的长安区挂牌量较少。

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(二)二手房挂牌价格

全市：2013西安挂牌均价微幅波动 房价走势平稳

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年西安二手房挂牌均价整体有所波动，但价格涨跌幅较小，6月均价达到全年7520元/㎡，但很快就连续2个月下跌至7367元/㎡为全年。年底挂牌均价7412元/㎡，同比去年下降0.32%。

各城区二手房挂牌均价全年走势

城南区：9月涨至全年 12月价格回落至年初

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年城南区挂牌均价戏剧性的变化，年初1月挂牌均价8212元/㎡，1月到5月价格一直下跌，之后连续2个月上涨，9月份均价达到全年8413元/㎡，连续2个月下跌后，在12月价格回升至年初8212元/㎡，而在5月份，城南区挂牌均价跌至价7877元/㎡。

高新区：7月均价8393元/㎡达全年 年底回落

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，高新区2013年二手房均价在波动中有所上涨，年初1月均价是8134元/㎡，2月份价格涨幅较大，7月8393元/㎡达到全年，随后价格有所回落，连续3个月价格平稳，12月高新区挂牌均价8204元/㎡接近年初价格。

城北区：下半年给力 挂牌均价一路上涨 年底达全年

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年城北区二手房均价一直呈现上涨趋势，上半年价格有涨有跌，5月份价格有所下跌，下半年城北二手房均价一路上涨，12月均价6759元/㎡达到全年。

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城东：年初价格登顶 年底跌至6304元/㎡ 全年

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，城东区二手房均价在今年年初1月份达到6534元/㎡全年顶峰，随后价格回落至2012年年底，之后变化相对平稳，今年年底城东区二手房均价6304元/㎡，比年初下跌3.52%。

城西：2013年价格有所回落 8月跌至全年

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示， 城西区二手房均价今年有所回落，2012年年底均价达到7884元/㎡，随后价格一直呈稳中有降趋势，8月份价格为6816元/㎡全年，10月份后价格有所回升，但很快又连续2个月下跌，跌幅不大，年底均价7081元/㎡。

长安区：全年波动较大涨跌幅较小 年底价格回升

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年长安区二手房挂牌均价波动较明显，但涨跌幅较小。1月份均价5779元/㎡是全年，2月价格回落，7月份均价5613元跌入全年点，随后价格回升，12月长安区二手房均价回升至5757/㎡基本和年初持平。

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（三）2013年西安二手房市场关注度

各城区：城南区人气 城北区成置业新热点

房天下西安二手房数据中心数据统计，2013年西安七城区中二手房搜索量的是城南区，其次是城北区和高新区，长安区和城内区搜索量相对较小。由于各城区地理位置、开发情况和其他因素，各城区在房价上有区别，在区域发展特点上也有区别，因此，根据自身喜好选择适合自己的城区是买房必须考虑的因素。城南区和以地理位置的优越、人文环境优势成为置业，房源搜索量一直居高不下，而北城的迅速发展也让那里成为人气聚集地。

七城区搜索量排名和占比情况：城南区搜索量，占比25.61%；其次是城北区，占比20.13%；再次是高新区，占比15.19%；城东区上个月搜索量占比为14.21%；城西区占比9.65%；长安区占比6.20%，城内区搜索量，占比5.28%。

价格区间：30-50万低总价市场欢迎

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下西安二手房数据中心数据显示，2013年30到50万元总价的房源成为市场，其次是50到80万房源，30万以下低价房也很受欢迎，而80万以上的房源市场需求较小，较高的价格区间一般适用于大户型的投资房和改善房，而刚需族一直是市场主体。

户型关注度:2居室3居室户型搜索量较大

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2居室和3居室实用型一直成为市场的户型，2013年2居刚需型房源的搜索量占据其他户型之首，搜索量占比达到8.03%。3居室以6.65%的占比居市场搜索量第二，1居小户型也较受欢迎，搜索占比达到1.92%，4居、5居及5居室以上的改善型或投资型户型搜索量较小。

面积关注度:70-90平房源搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年市场面积搜索量的是70到90平米的房源。和房源户型搜索量相对应，市场2居以及3居房源需求量较大，面积在70-90平米的房源搜索量，而70到90平米的面积最为合算。其次是90到110平米的房源搜索量较大，50到70平米的房源也很受欢迎，110平米以上的大户型搜索量相对较小。

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（四）2013年西安热门搜索和评估楼盘

2013年热门搜索楼盘10

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房天下二手房数据中心统计，2013年西安搜索量的楼盘前十名分别为紫薇田园都市、融侨馨苑、绿地世纪城、白桦林居、世家星城、中新浐灞半岛、蔚蓝花城、天地源枫林绿洲、金泰假日花城、恒大城。

2013年热门评估楼盘10

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2013年西安热门评估楼盘前十为融侨馨苑、紫薇田园都市、绿地世纪城、恒大城、中新浐灞半岛、华远君城、城市星钻、白桦林居、紫郡长安、西安首创国际城。

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2013年西安楼市热点回顾

1月：楼市逐步回暖 一二线“抢房”三四线“滞涨”

国家统计局1月公布的数据也证实，和上月相比，三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三、四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。专家认为，需求不足，供应量大导致的供需不平衡是三、四线城市面临的普遍问题，目前三、四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。受此影响，主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累，不少企业纷纷“转向”，将重点回到一、二线城市。

2月：国务院出台房产调控新“国五条”

新“国五条”：

一，完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

二，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

三，增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

四，加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

五，加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

3月：国五条细则公布 二套房贷收紧 卖房征20%税

国务院3月1日下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知指出继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

4月：西安国五条细则正式落地 二手房严格执行20%税费

4月8日，市政府办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(市政办发[2013]58号)，从切实落实稳定房价工作责任、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强房地产市场监管五个方面推进房地产调控政策。《通知》明确，对于个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征;并依照规定实施差别化住房信贷政策，严格执行第二套房贷款首付款比例和贷款利率政策，停止第三套及以上住房贷款发放。

5月：不动产登记制度起草 60多城住房信息已联网

国土资源部近日透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草《不动产登记条例》。据国土部相关人士称，借鉴住建部住房信息系统联网的经验，整合国土部农村耕地、集体建设用地和宅基地等的登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处在研讨中。

6月：银行业面临最严重“钱荒”中国楼市风险提高

本月以来金融业闹起了“钱荒”，虽然6月份的“钱荒”年年有，但今年尤其严重。本周四，如果一家银行向另一家银行借钱，1天的利率，按年折算达30%，相当于1年期贷款基准利率的5倍，这已超过央行规定的正常贷款利率的限，越线就是高利贷。多位金融机构人士表示，当前资金紧缺的状况的确是有史以来最严重的。

7月：多地公积金吃紧 政府贴息劝公积金转商业房贷

由于进入2013年以来购房需求较为集中释放，个人住房贷款出现快速增长，而这一集中购房也透支了各地的公积金贷款额度，多地公积金出现缓贷、断贷现象。为解燃眉之急，多地公积金中心提高公积金缴存上限，降低贷款上限，或者采用公积金“公转商”贴息贷款方式，应对公积金运行压力加大问题。

8月：多家银行暂停个人贷款业务 一贷难求难止涨房价

广州等一线城市多家股份制银行，包括四大国有银行的一些网点纷纷暂停或延迟办理个人房贷业务。银行方面表示，受额度管理限制，已经暂停房贷业务，即使受理，审批申请也将推迟半年。其他城市方面，比如重庆，有些购房者在临近接房日时也未收到银行方的放款。而青岛的房贷市场，首套房8.5折优惠利率几乎“名存实亡”，只有极个别优质客户能申请到8.5折优惠利率，而承诺做到8.5折优惠利率的银行也越来越少，9折或9.5折利率已成常态，甚至有银行将房贷利率“回归”到基准利率。

9月：我国明年试点以房养老 住房抵押银行领养老金

中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

10月：暂停房贷预警楼市风险达到临界点 断供风险加剧

“金九银十”一向是房地产销售的旺季，但出人意料的是，在这个最需要房贷的时候，许多城市的银行却表现得相当不够给力：近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

11月：三中全会决定：加快房地产税立法并适时推进改革

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。这意味着，未来几年内房产税的全面开征已成定局。《决定》中提出，完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

12月：17城出台调控新政 房价仍涨

截止12月2日，已经有17个省市出台调控新政。相较于9、10月调控政策的零星出台，从11月中旬开始，连续有13个城市公布调控新政，这一轮调控正式进入密集期，在此期间更是出现了两日六城争先出台调控政策的局面（两天六地争相加码调控 楼市能否降温有待观察）。

2014年月度市场回顾>>>

【12月市场】年底掀楼市预测热潮 二手房均价7421元挂牌量上升

【11月市场】楼市整改调控加码 西安二手房均价环比跌0.15%

【10月市场】银十二手房量升价平 均价7483元挂牌量涨0.19%

【9月市场】“金九月”二手房量价齐涨 均价7499元涨1.79%

【8月市场】8月二手房挂牌均价7367元 七城区均价三涨四跌

【7月市场】7月西安二手房价跌量涨 均价7468元成交533套

【6月市场】6月楼市成交量持续走低 后续效应仍需时间验证

【5月市场】5月市场维稳买卖双方博弈 二手房均价微幅下跌

【4月市场】后国五条时期市场回归理性 二手房均价微幅上涨

【3月市场】“金三”恰逢国五条细则 二手房成交创历史新高

【2月市场】2月西安二手房以价换量 节后成交量平稳回升

房天下西安二手房年底特别献礼>>>

年终大盘点——《2013西安二手房白皮书》：

1、《楼市数据大盘点》

2、《经纪行业大事记》

3、《楼市政策风云榜》

4、《消费者表情》

5、《小编足迹》

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