任志强发话 看来降房价又没希望了！

此前曾经盘点过房价不会暴跌的7个神奇理由。其中点就是，任大炮还没发话房价要降。要知道，任大炮还没有预测错过啊。这不，任志强5月18日晚23:35又发话了：长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

任志强在5月16日放话称，"过去十年，我说房价要涨，所有人都骂我，说都怪你说房价要涨，结果就涨了。我想说，十年前买房的人赚了不少钱吧，希望你们把赚的钱捐给做公益事业的人。未来十年房价估计还会涨，不信你今天买一套房试试。"

上述长微博长微博也算是回应。

以下是任志强《楼市》长微博内容：

去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。

尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。

历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。

但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的峰在二零一五年)B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。

有人在高喊＂拐点＂论。什么是＂拐点＂？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

有人在高喊＂泡沫全面破了＂，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。

也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。

还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。

过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是历史上的除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。

泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。

总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。

今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。

房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。＂我想有个属于自己的家＂仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。

楼价下降、资金链紧张、老板跑路……近期，各类有关房地产的负面事件，几何式爆发出来。

5月15日，融创将收购绿城中国不超过30%股权。次日，融创股价大跌。分析称，此次交易或使融创负债急升40个百分点。

据报道，已发布一季报的60多家上市房企中，六成出现了业绩下滑。令外界紧张的还有上市房企的财务状况日趋紧张。有报告指出，今年一季度，上市房企的有息负债率，创出了33.7%的历史新高。

15日，一则重磅收购消息在房地产市场疯传：绿城中国(03900.HK)董事长宋卫平由于个人原因，决定向融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌出售绿城中国的股权。

当日晚间，融创中国公告称，正与宋卫平夫妇以及绿城CEO寿柏年洽谈收购绿城中国不超过30%的股权，但并未就收购事项签订任何协议 ，收购也未必一定进行。

与此同时，曾连续3年荣登"中国房地产企业百强"榜单的光耀地产也被爆出资金链断裂，多个项目延期交楼等问题。其董事长接受媒体采访时坦承公司出现资金危机，愿意接受收购。

16日，同策咨询研究院总监张宏伟接受经济导报记者采访时表 示，大型品牌房企被收购标志着市场大洗牌时代来临。在银行信贷紧缩的背景 下，市场会逐渐加速分化，不同企业之间业绩也会出现分化，今年龙头房企通过并购、合作等方式积极谋求上位实现突破势在必然。同时，今年房地产市场分化加速将加剧带有"火药味"的房企之间的竞争。资金紧张的房企

实际上，融创中国收购绿城中国股权并非个例，惠州龙头房企光耀地产因多个项目延迟交楼，也被爆出资金链断裂、濒临破产。据导报记者了解，目前，已经有多家大型房企对光耀地产整体收购表示出兴趣。

今年3月，浙江宁波奉化的本土房产企业兴润置业，因管理混乱、土地跌价、安置房项目战略失误、沉重的民间借贷等问题，总负债达35亿元。兴润崩盘，曾被媒体评论为"推倒了今年中小房企崩盘的张多米诺骨牌"。

其后，房企资金链断裂、房企破产、项目烂尾等消息此起彼伏。4月初南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工；4月中旬南京福地老板跑路；4月18日浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷，被债主逼上法庭。

就在4月底，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉，被曝欠贷12亿元失联跑路。

自3月至今，包括光耀在内，因为资金链断裂爆发危机的房企超过10家，波及海南、湖北、浙江、江苏、安徽等省份，其显著特点是多为三、四线城市的中小房企。

"在现在的市场环境下，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然现象。"中国房地产学会副会长陈国强表 示，因为房地产开发门槛较低，只要通过各种门路拿地融资，马上就能开发一个楼盘。"由于这些中小开发商只开发几个甚至一个项目 ，资金无法周转，因此无论哪个环节出点问题，对其资金链的影响都是致命的。"

张宏伟认为，从某种意义上讲 ，在今年年初银行信贷紧缩的背景下，房企正在最艰难的调控时间周期煎熬。在绿城中国股权被融创中国收购事件之前，由于资金面问题、政府对开发资质停止审批等多种原因，已经有大批的小型房企退出市场，也有部分企业面临资金链断裂的危机，预计在未来一段时期内，会有更多的小型房企申请破产。将上演"龙争虎斗"

根据中指研究院监测数据，去年销售额过百亿元的房企扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、碧桂园和恒大等7家企业销售额突破千亿元，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是"千亿级军团"不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

在张宏伟看来，未来"千亿军团"房企之间的竞争将更加激烈。今年楼市将上演"龙争虎斗"，争夺市场龙头老大地位。今年至明年及未来，谁将是龙头老大，将成为市场持续关注的焦点。这也就不难理解今年伊始，尽管市场相对平淡，但是千亿房企仍然积极在房地产市场进行激烈鏖战了。

"未来也不排除会有其他龙头房企之间的并购、合作行为，从而实现强强联合和规模效应的增加。房企的并购、合作等外延式增长方式将有助于千亿超级巨无霸房企的诞生。"张宏伟预测说。