聂海峰:西安楼市仍处于"黄金"时段 购房者应尽早入市

日前，中指院发布8月份百城房价指数，100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/㎡，环比下跌0.59%，连续第4个月下跌。其中，西安8月房价6927元/㎡，跌幅为第三。

另据相关数据统计西安市，西安“楼市限购”全面放开后，“金九”首周(9月1日-9月7日)，西安住宅市场成交量较前一周大幅上涨，环比增加近七成，增幅68.2%。而9月第三个周末(9月18日至21日)，西安楼市共有8家项目开盘，共计约1300余套房源集中入市。

此外，随着当前市场竞争加剧，西安各大开发商们纷纷使出了浑身解数，各种促销招数轮番上演，近期更有曲江二期的品牌开发商进行降价，西安市场以价换量的趋势已越发明显。

对此，新华网本期《新华有约》邀请到尚美佳·中国、全力行地产首席营销官、副总经理聂海峰先生，和大家一起来关注近期热点。

记者：面对当前的市场形式，有业内人士认为，现在是刚需购房者的购房好时机。聂总又是持何种观点呢？

聂海峰：当前房地产市场的波动周期越来越短，以前是三年，现在是一年一次波动。

然而，相较其一、二线城市，近年来西安的房地产市场发展却一直相对稳定，每年的销量基本都维持在1000多万平方米，这在主要的大中城市中基本可以排在前五名，近2013年全年销量1200多万平方米，是限购以来卖的的一年。 因此，我认为，西安市场现在仍是为数不多的“黄金楼市”。

另一方面，2000年以前，西安连二环都没有，按照当时的城区面积来算，各城区加起来不过40多平方公里。2000年以后，西安二环修通，城市面积扩大一倍，但房价也就在1000元—2000元/㎡左右。此后，西安相继出现了高新、曲江、经开、浐灞等新建区域，西安市的城市面积一下乘以2，再次扩大一倍之多。而此时会发现，我们买的房子离市中心已经越来越远。

应该说西安这几年的城市发展一直处于“补课”阶段，如三年前还被大家视为郊区的浐河沿线，现在再去看，从幸福路到浐河边基本已经没有土地可以开发。高新、曲江一期就更不用说，现在已经全部饱和。

再看房价，先不比北上广等一线城市，就与临近的成都、重庆等城市相较而言，西安的房价涨幅在这两年都是相对低的。同时，需要注意的是，虽然从去年以来，全市的住宅成交均价维持在6000元/㎡—7500元/㎡，但这个价格所处的区域却在不断向外延伸。

因而，我认为就西安现在“摊大饼式”的城市发展状况而言，购房者的房子买的越晚，意味着今后离市中心住的越远。

记者：近期，曲江新区二期的不少楼盘项目因销售不畅，纷纷打起价格战，甚至降价售房。其中，中海因降价引 起业主维权，天地源也开始推出“每平方米5180元起”，挑战曲江房价底线。对此，有业内人士 说，在曲江二期房地产项目开发上，与曲江一期开发相比形成鲜明的对比，成为开发商的“伤心地”。聂总认为出现这一现象的原因何在？

聂海峰：每个区域所涵盖的经济、人口结构、产业不一样，它所带来的配套、房地产开发速度就不一样。

举个例子来谈，西安高新区发展近20年时间，建成区域面积已达到80平方公里，人口约100多万。这里除了大量的工业、现代制造业外，它的现代服务业也非常发达，目前高新区的企业大约有2万多家。大量公司的云集，必然吸引大批就业人员前来，所以高新的白领阶层是全市的。而又由于这批人群对生活品质的需求较高，该区域自然会聚集大批品牌房企争相进驻开发。

再来看曲江一期，为什么它在短短几年内会迅速火起来，仅仅是因为环境好吗？

其实不然，真正的原因之一在于距离。这个区域不论是离小寨、钟楼还是火车站，相较西安其它新建区域都是离西安城中心最近的，甚至比西安发展的新区高新技术开发区还要近。

二是地域原因。就西安人的居住习惯来说，相较于城东、城北、城西而言，很多西安人更喜欢在城南片区居住。主要聚集在南门、南稍门、小寨、交大等附近。因此这些片区成为西安人口密度、收入、人口质数之地。随着城市的扩展，这么多人既需要满足他们居住城南的习惯，又要满足日益提升的生活品质，曲江一期自然成为之地。

三是在于曲江一期自身的规划、建设和配套在西安各新建城区中都是屈指可数的。仅大雁塔、大唐芙蓉园这两个景点，一年就可以给曲江带来1000多万的人流量。曲江会展中心等一年的参展人群也在上百万之多，如此来看，曲江一期也不缺人气。

就曲江二期的楼盘项目而言，它不同于一期以低密度别墅、洋房、多层为主的住宅规划，目前二期开发的住宅楼盘容积率均在3.5左右，基本以高层为主，面向人群也由一期的高收入购房者过渡到首改人群。

而首改购房者对交通、配套等方面的需求又以便利为主，但曲江二期目前在这两方面都无法满足。如二期内的不少项目，其交通都无法曲江一期，更不要说能快速到达市中心。人气的不足，随之带来的就是该区域内配套建设的缓慢，对此开发商只能在降低品质的同时降价跑量。