七折利率重现江湖 首套房提前还贷是否划算？

随着央行房贷新政发布以来，7折利率重现江湖，同时，首套房按揭还完购买第二套房就能按照首套房贷款基准利率购买第二套房，新政让不少购房者开始考虑是否要提前还贷。此消息一出，不少意向改善居住环境，购买二套房的购房者跃跃欲试，盘算着开始提前还贷！那么，提前还贷是否划算？专业人士告诉记者，并不是所有购房者提前还款都划算，不仅要考虑你是还款初期还是后期，还要考虑你是否有更好的“钱生钱”渠道。

享受7折优惠没必要提前还贷

面对新政，改善型群体，尤其是“首改族”被视为的获利者。长期以来，这些人被六成首付和基准上浮10%的利率拒之门外。

因此，房贷放松消息一出，准备二次置业的市民就考虑提前还清房贷，好享受银行“二套变首套”的房贷优惠。新政实施以来，银行业迎来了一拨提前还贷潮。

而这部分人群购买首套房有一些是在2008年期间。记者了解到，2008年前后在银行办理按揭的购房者，享受过7折到9折不等的优惠利率。按照15年至20年不等的借贷周期计算，7折优惠利率可以省下一笔不小的按揭利息。专家表示，对于这部分“房奴”而言，提前还贷并不合算。

记者了解到，通常大多数借款人会选择等额本息还款方式，即每月还款一样多，这样的情况下，购房者前些年还款基本属于利息，后期才是本金，因此，如果还在还款初期，提前还款是比较划算的，如果到后期，再提前还款就没多大意义了，因为后期利息已经全部付清了，只剩部分本金了。另外，少部分采取等额本金还款方式，在初期还款较多，以后每月按一定比例递减，前期还款压力大，后期相对轻松。这样先还的是本金，利息在后期还，意义也不大。

提前还贷 咨询是否要罚息

对于提前还贷的购房者而言，如果你准备提前还贷，打听下是否会因为提前还贷而造成违约。“部分银行会对违约者收取一定的违约金。”银行业内人士表示。

记者获悉，部分银行会在购房贷款合同里注明提前还贷违约金比例。一般而言，违约金为提前还款金额的1%或者月供的3至6倍。

“还需要还贷者提前向银行提交书面申请，审核时间一般在一周至1个月。”银行业内人士介绍，此外，银行还会设立提前还贷的起征点，如3万或者5万，并接受整数倍的还款数额。也就是说，贷款购房者需要偿还的额度需要以万为单位计算。

另外，也有业内人士表示，对于首改住户来说，如果套房依然保留，资金普遍较为紧张，考虑更多的还是减少首付支出。只有结清原有贷款，才能享受3成首付的首套房政策。

“在办理提前还款时，提前和银行的客户经理沟通一下，先核算一下是否划算。”一家国有银行个金部负责人建议，购房者选中房子以后，先和银行客户经理进行咨询，了解一下自己的情况提前还款是否恰当，在结清现有贷款后，是否符合首套房的贷款条件。

“组合贷”模式受困放款时间长

为了促进改善性需求带动楼市成交量提升，推进异地贷款业务，10月中旬，住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，规定贷款申请公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等，同时可以申请异地公积金贷款购房。

因此，有公积金的购房者可以提前了解这方面的情况，不过，这还需要和相关楼盘沟通是否支持这样的贷款方式。

有更好投资渠道 可用闲置资金赚

目前，个人住房贷款5年以上的基准利率是6.55%。对于会投资理财的购房者而言，如果你可以获得7%及以上的，就可以利用闲置资金做投资，没必要提前还贷。

“如果没有购房刚需或者强烈的想要换房的打算，不妨用手中的闲置资金做投资。”银行理财师表示，目前投资渠道较多，包括互联网金融、股市等，对于一些善于打理钱财的投资者而言，获得高回报并非难事。

也就是说，如果你手中的闲置资金可以“钱生钱”，获得比贷款基准利率更高的，则没必要选择提前还贷。相反，如果你不善于理财，并且追求稳定，提前还贷可以节省下不少利息，也是个较好的选择。