2014西安楼市年终解析 十大关键词复盘房地产炙手热点

2014年，房地产暴露出了许多原先在政策掩盖下而存在的问题，比如房子的相对过剩和区域性过剩，房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾等。中国房地产正在走向一个新的常态，那就是优胜劣汰。

2014年，各大房企纷纷亮出绝招自救，如万科联手淘宝卖房，恒大在投资矿泉水后又开始谋划进军粮油、畜牧业，房天下转型了，楼市全民营销火了……之外，政府调控措施也是一波一波袭来。

2014年，楼市并没有如想象中那般平静，范围内降价潮突袭，三月两会召开双向调控谜底揭晓、房价涨幅回落引房产大佬激辩楼市，金三银四成色不足，红五月不红、金九银十兵败、种种各种利好难挽楼市颓局，种种都让开发商忧心忡忡……

2014年，正如叶檀所说，动荡市场，别指望救世主，只有自己控制住风险，彻底了解项目的风险、信用、盈利前景，才能救自己。

新华房产筛选了2014西安楼市十大关键词，解析楼市这一年的风雨沉浮。

①去库存

早在7月中旬，住建部就定调了下半年楼市调控的主要方向，即“去库存”。这几个月来，“去库存”作为一场漫长而艰辛的攻坚战，时刻都被各大房企当做工作的重中之重。且鉴于近两三个月楼市政策的叠加效应，确实也起到了一定的作用，不过长远来看，楼市“去库存”仍是一场持久战。

记者感言：

西安逐步攀升的库存量让很多业内人担忧，“去库存”也是今年下半年来西安楼市的基调，楼市居高不下的库存量，更多是由于供应量过快，有效需求被提前透支等市场内在因素所致。另一方面，调整结构更是一项长期工作，不可能在短期内起到显著的效果。

当前看来，这把被赋予高“库存量”意义的达摩克利斯之剑仍旧悬于半空之中，开发商还要辗转前行。但无论如何，楼市是向着稳健与成熟而去，颠簸过这一段，或许就会豁然开朗。

②崩盘

“崩盘”和“降价潮”一样均属于2014年楼市上空两道挥之不去的阴影。楼市崩盘，主要表现为房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。

整体来看，2014年楼市固然没有这般凄惨，但楼市库存积压严重、开发商频频被爆资金链断裂甚至跑路、楼市“降价潮”不断蔓延、停工和欠薪成了楼市的毒瘤，对于悲观者来说，或许接近“崩盘”了。 “政府不会允许房产崩盘”也是事实，住建部官员也说了“房价肯定要涨，楼市崩盘纯属天方夜谭”，那就一起期待楼市的“涅槃”吧！

记者感言

自2009年底持续至今的房地产调控，其主要目的是为了呼应民生，抑制房价过快上涨、挤出房价高企的泡沫，而并非打压房价，更非打压房地产业。此外，我国房地产的刚性需求并未消失，在度过此轮调控之后，"持币观望"的刚性需求仍将会持续释放。房地产业有可能进入阶段性的收缩通道，但绝无可能进入“崩盘”境地。普通的购房者也不愿看到大起大落的市场，楼市平稳的发展才是最有利于民的。

③全民营销

当6月的购房者们还在为西安各个房企层出不穷的楼市刺激政策闪花眼时，地产圈却因为“全民营销”的话题炸开了锅。早在今年4月份，首创国际城就推出了万元悬赏，友福同享”全民营销策略。8月上旬，万科推出线上全民经纪人平台“万享会”，试图打造地产O2O商业模式 。8月25日，一则万科和淘宝合作的信息在业内流传，而同样在8月，房天下放弃门户转型销售的消息也重磅来袭，将炙手可热的全民营销话题推向舆论的风口浪尖。

记者感言：

对于奇葩营销策略频现的楼市来说，此时的“全民营销”已不仅仅只是一种营销手段，更是一场房地产“营销革命”。“全民营销”是一种“人人皆兵”的营销模式，不论是普通市民、房产中介，还是分销机构，只要推荐客户或朋友成功购房，推荐人即可获得丰厚。

对于房地产市场来说，这是一种并不算陌生的营销手段。早在2012年绿城中国就提出了“全民营销”模式，并借此在2012年上半年取得了219.5亿元销售额的业绩，开启了“全民营销’先河。但直到现在，即使像万科、碧桂园、恒大等一线企业，都还没有对此形成十分成熟的营销体系。或许未来，“全民营销”作为一种创新的营销渠道拓展模式，随着在发展过程中逐步成熟，越来越多的房企将会向其转向和调整，这一模式也将会在未来越来越多地受到行业重视。

④

2014年，楼市低迷，却屡屡以不菲“身价”成功博得头条。房企“傍”名校在如今的房地产市场已蔚然成风，楼盘与知名学校联姻，让学校开在小区里，或者与名校达成协议，业主孩子上名校无忧，这已不是西安楼市的新鲜事。新华房产推出的冷思考系列报道也引起了西安房地产业内有关讨论的热潮。

记者感言：

，俨然又是一个具有“中国特色”的名词。

地产邂逅了教育，如此联姻看似美妙，但谁又能保证这段姻缘的坚实与长久？有人说，一个愿打，一个愿挨，作为旁观者无需加以指责。但它伤害的，不仅仅是正常的市场秩序，还有千万家长和孩子们的情感。

开发商似乎从中尝到了甜头，把当做逆市中独占鳌头的法宝，签约名校成了各大媒体报道的焦点，也成了开发商掠夺资源的手段。然而大家是否想过，如此地推崇名校效应是否考虑到了孩子们的天性与均衡发展。

⑤维权

从陕西省消协今年直接受理的典型投诉数据分析中可以看出，往年房地产类投诉占总量不到十分之一，今年爆发式增长至超过四分之一，甚至出现业主联名要求退房的群体性投诉。房屋质量、学校配套、大幅度降价，所有的品牌开发商轮番遭到业主维权，业主似乎越来越挑剔。

记者感言：

面对越来越多的购房需求，房产纠纷成为消费者最关心的问题之一，在实际操作时，消费者可能遇到各种问题甚至陷阱。据实时调查显示，近六成受访者正在亲身经历房产纠纷。但细观今年的业主维权，基本上都是有组织的，而且很有策略，如何对付保安、如何谈判、如何抓住开发商的弱点，甚至媒体都会受到维权的新闻通稿，真是叫人叹为观止，我们不得不说，群众的力量是不容忽视的。

⑥零首付

2014年4月份新华房产《探访暖山·西安“零首付”:是“噱头”还是“猫腻”》系列报道拉开了西安房地产市场对于零首付的大讨论，近年来，西安不少开发商为了促使购房者尽快出手，往往会采用“低首付”甚至“零首付”等宣传来吸引眼球，在2014年，这种营销策略更加不绝于耳，一时间有种“满城尽是零首付”的感觉。

记者感言：

一般来说，西安的零首付做法是，将首付1年或者2年内还清。这对于购房者来说，可以降低门槛，便于中低收入购房者资金周转的需要，当然这个主要是看购房者的能力。 值得一提的是，购房者贷款买房的初衷是缓解经济压力，而“零首付”购房的背后不仅要在短期内还清开发商垫资款，同时还要同时按月还款给银行，双重压力之下，很难做到两者兼顾。购房者应视自身经济状况量力而行，以免出现不能及时偿还后续的银行房贷。

⑦新常态

今年以来，中央对于经济发展“新常态”的表述，进一步确认了中国对经济增速放缓的容忍度。这一阶段性的转变，也恰恰预示着我国房地产行业的“黄金十年”已经结束，即将迈入下一个“白银十年”。

随着国家经济结构调整的需求越来越紧迫，房地产行业的发展趋势和格局也开始发生了变化。受政府调控和行业发展自身规律的影响，市场观望情绪浓厚、企业利润日渐摊薄，都意味着房地产行业的高速增长时代已然结束。因此，无论是出于持续性发展还是盈利压力的考虑，所有房地产企业都必须面对当下行业的深度调整和转型。

记者感言：

年初至今，整个西安市场在价格、成交量等各层面均进入“瓶颈期”，似乎真的如业界人士所言，“房地产行业的蜜月期已过，将进入平淡的婚姻期”。

⑧互联网思维

不是因为有了互联网，才有了互联网思维，也不是只有互联网公司才有互联网思维。真正的互联网思维是对传统企业价值链的重新审视，万科开始以互联网思维思考未来之路，通过做城市配套服务商增加客户粘性，从卖房子转型为卖服务。在商业地产方面，万科希望打造系列产品。同时，开始以新方式探索养老地产。

记者感言：

房企拥抱互联网，恐怕是大势所趋，房地产黄金时代已过，行业正面临着新一轮震荡和洗牌。各种房地产电商方兴未艾，各方对用互联网改造房地产行业跃跃欲试，或许也决定了未来房地产行业能否跟上互联网时代的步伐。

⑨不动产登记

住房信息联网一直阻力重重，住建部从2010年开始推进。但在住建部2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入停滞状态。

2014年，不动产登记被重新提上议程，年初的时候不动产登记就吵得甚嚣尘上，国土资源部不动产登记中心上月28日成立后，相关专家透露，《不动产登记暂行条例》很快就要公布，或将于明年3月1日起实施。业内人士分析，不动产登记可以更好地维护当事人的不动产物权，不会引起楼市波动。

记者感言：

很多人把不动产登记狭隘定义为针对房地产的政策，新的思路不再局限于单一的房产登记，将土地、房屋、园林等统一纳入考虑，并由一个部门全盘指挥，有利于破解各自为政下的无力推进局面。对于公众如此热烈的解读，一方面彰显了公众对于不动产统一登记制度的期待，但更多是表达对日趋高涨的房价、愈演愈烈的贪腐的担忧。不动产统一登记制度，固然可以在这方面发挥一定的影响，但如果只把焦点落在此处，就缺了一些理性看待和深入了解。

⑩新型城镇化

城镇化是本届政府的重点工作，李克强说，新型城镇化是以人为核心的城镇化，并特别强调要防止城市病，不能一边是高楼林立一边是棚户连片。解决城市内部的二元结构，也是降低城镇化的门槛。

按照城镇化的规律，城镇化率超过30%，就会进入一个高速发展过程，中国现在是52%，仍然处于高速发展阶段的中端。这样一个发展速度对于中国来说，到2020年，仍然低于世界平均水平。所以，众多业内专家表示，城镇化的过程仍会支撑房地产的持续发展。

记者感言：

近一年来，有关城镇化的争论越来越多。说到城镇化就必然涉及到户籍制度、土地制度改革。

西安市政府一直比较重视对西安城市建筑肌理和文脉的恢复，城市建设应为西安保留一种生活的记忆和期望。这种记忆是对传统的中式住宅风韵和中国古代文化的记忆延续，期望则是对改变生活、提高居住需求，追求一种更为舒适时尚的生活，是对城市高质量生活的期望。