淡旺季界限不明买房可“不按常规出牌”

今年市场有点不太寻常。首先看房贷，西安的住房商业贷款及公积金贷款均执行了新基准利率，少数银行推出8.5折优惠，一系列利好消息关乎贷款置业的多个环节，似乎从资金层面为买房人扫除了障碍。开发商信心开始恢复，大面积降价现象已不再出现，市面上的特价房源倒是诱人十足。有些购房者也坐不住了，出来看房。

2014年以来，西安楼市在取消“限购”、放松信贷、市场确立“双向调控”等诸多政策的影响下，部分楼盘的销量迎来了小幅增加。进入2015年，西安房地产会有哪些新的变化？上客量和成交量与往年同期有哪些不同？为此，华商报记者进行了调查走访。

调查

年初西安楼市“低调”开局

据西安房地产信息网数据研究中心监测显示：2015年周，西安市新批商品房项目22个，新批预售面积116.8万平方米，环比增加7.54%。但经历了2014年的自我调整后，2015年的西安楼市，在元旦小长假结束后，摒弃了大广告、大活动的热闹，选择了“低调”开局。

1月7日，华商报记者分别走访了白桦林·明天、金科·天籁城、普华·浅水湾、新兴新庆坊、太奥广场、铁建国际城等数十个项目发现，各家售楼部到访客户普遍都不是很多，基本每家都只有零零散散的四五组。金科·天籁城售楼部一位姓车的置业顾问表示，与去年12月相比，近的到访量确实有所下降，主要原因是每年的一月份是楼市淡季。据各家售楼部的负责人介绍，现在，买卖双方都很理性，准购房者们都会货比三家，很多人甚至呼朋唤友，三番五次来售楼部，经过多轮的商谈、对比，后才能下单。

那么，作为2015年的个营销节点，西安楼市为何以这样的市场表现开局？独立地产评论人李连源认为，由于今年年初的房地产市场依然承续了去年西安楼市的一些态势，致使观望情绪依然严重。同时，临近岁末，楼市普遍到了销售淡季，开发商的推盘速度和购房者的置业热情也随之消减。此外，近国家对房地产行业进行了“定调”，部分购房者想看看春节后的楼市表现，再研判是否出手购房。所以，综合内因、外因导致了西安楼市在年初“低调”开局。

预测

西安楼市不会大起大落

一方面是销售面积的增加，为购房者提供了更多的房源选择空间；另一方面却是到访量的“走低”和销售价格的略微下调。那么，在这样的业态背景下，西安楼市运行空间会怎样？会否迎来佳购房时机？

复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强:不论是短期来讲还是中长期来看，西安的楼市都是比较平稳的。主要原因是市场供应量还是太大了，再加上一些城改项目推出的楼盘，致使西安楼市供应量持续攀升。而相对来说，西安购房者的需求却很小，与整个房地产的供应比例不协调，这种现象必然会导致西安楼市不会大起大落。

太奥广场营销总监刘玮:高库存依然是悬在西安楼市头上的一把“利剑”，开发商仍需一段时间消化以往累积的存量。从这个角度上讲，未来西安楼市的运行空间仍会以平稳为主。从目前呈现在市场的产品结构和购房者的置业习惯来看，置业人群的消费观念已经发生了很大改观，对产品的认知也发生了变化。未来，随着购房者置业习惯的改变，客群的进一步细化，未来楼市的产品线会更丰富，供应市场的选择余地会更大，整个市场也会更加理性。

陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟:以往的购房者，置业的目的除了居住外，投资客的占比也非常大。而现在的西安楼市，由于投资渠道的多样化，置业习惯的转变，表现在市场交易上，购房者置业也会趋于理性。

易道顾问机构副总经理张计卫:更多楼盘也不再会沿袭过去那种“长期蓄水，节点引爆”的操作模式。在“淡季不淡，旺季不旺，界限不明”的市场特征下，开发商对每天都会看得很重，房源和优惠将平均释放。这对购房者也是一种启发，即：不必再像以前那样，非等到旺季再去抢房，而是从自身需求出发，选定离手。

房价

特价房不少大面积降价没看到

业内人士表示：降价招去年已出，不少楼盘已经降到位了

开年房价是否继续回调？华商报记者走访发现，虽属淡季，但开发商促销意愿强于往年，特价房源为数不少。此外,大多楼盘的价格与去年底相比持平，少部分不降反升。业内人士认为，降价招在去年下半年已经用过，今年市场的折扣力度将会减弱。

现场直击

市场优惠不少 多以特价房或“交抵”方式呈现

华商报记者在1月6日、1月7日摸底了西安近20个在售楼盘，大多项目价格与去年底相比持平。比如：白桦林明天毛坯房源在8000-10000元/㎡，精装房源9000-12000元/㎡；华远海蓝城均价在6500元/㎡；保利曲江春天里均价6000元/㎡。

市场优惠不少，多以特价房或搭配“交抵”的方式呈现：开元城交5千高抵7万；绿地香树花城洋房交1万抵5万，高层交4000抵3万；世园大公馆特价房4300元/㎡，共20套；金辉悦府特价房交5000抵2万；普华浅水湾30套特价房5700元/㎡起。“1月份是开发商做总结和计划的时候，大面积降价促销不现实。”中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越指出，出于蓄客和清库存的目的，拿出一部分房源来打折“试水”，这也是近期特价房集中的原因。

1月7日下午，华商报记者在广厦水岸东方、雅居乐御宾府、中国铁建国际城等项目现场也看到售楼部客户到访量还不错，5—7组客户很普遍，除了少量特价房源外，房价较12月几乎没变化，不仅如此，还有一些楼盘在元旦后竟然涨价了。华商报记者在金科·天籁城售楼部看到，“1月1日起上调均价”的公告牌置于醒目位置。销售人员介绍，去年12月大约是7000元/㎡，节后均价差不多涨了500元/㎡。而对比12月初的报价，金地褐石公馆均价也有200元/㎡左右的上调。另有业内透露，万科等大牌房企，旗下项目将会在近期集体涨价。

“近听说年底降价的不少，但就我关注的项目看，降价没看到。”正在西安市南三环一带看房的市民赵辉表示，他去年下半年开始关注三环附近的几个楼盘，上个月还有一些直减几百元的团购活动，这个月都没见动静了。

原因分析

降价招去年已出 今年折扣力度减弱

根据发布的《2014年12月百城价格指数报告》显示，去年12月100个城市住宅均价连续第8个月环比下跌，12月跌幅扩大。其中，2014年12月西安住宅均价环比跌1.92%，住宅均价为6746元/平方米，跌幅排进前10。“当前房价延续去年下半年水平。”易道顾问机构副总经理张计卫认为，春节前本是传统淡季。与往年不同的是，今年1月开发商的促销心态相对积极，有些楼盘瞄准了春节返乡客群，但促销力度不会强于去年下半年。

据悉，去年9-12月，西安多个开发商，包括绿地、中海、合能、金源纳帕在内，通过“直减”、“特价”、“团购”等多种形式打折促销，相比上半年，旗下项目的实际降幅每平方米从数百至千元不等。“大部分降幅在3%-5%，个别则达到10%-15%。”冯越说，这一轮打折促销的过程中，标杆楼盘降价带动了市场整体价格回调，不少楼盘已经降到位了。

从购房者的反馈来看，不少人倒也不再过于关注“降价”的话题。家住城南东八里新村的董女士告诉华商报记者，自己打算再买一套房子来改善居住条件，但近一直没有出手，倒不是因为房价不够低，而是因为对去年以来政策、市场走向还有点摸不透。如果真要出手的话，也不会像前几年那样跟风去“抢”房了，而是会综合比较性价比，挑选更有品质的房子。

房贷

新政落地房贷很给力

有银行推出8.5折利率优惠

元旦起，西安各银行住房商业贷款、公积金贷款均已开始执行新基准利率。同时，西安公积金管理中心也首次推出了组合贷，并提高了个人公积金贷款额度……西安市民贷款买房已提前进入了春天？下一步西安商业贷款利率优惠会不会大面积出现呢？

个别银行推出相应的利率折扣

1月6日、7日，华商报记者采访多家银行及在售楼盘发现，尽管银行年末大考已经结束，但二、三线城市利率“优惠风”尚未刮到西安，仅个别银行推出相应的利率折扣。

1月1日开始，西安大多数银行首套房贷首付三成，执行基准利率6.15%；二套房贷首付比例低六成，利率上浮10%。仅有西安银行利率高打8.5折、汇丰银行推出9.4折利率优惠，而要享受房贷利率优惠还需要具备一定的附加条件。比如，西安银行针对贷款人对银行的贡献程度有相应折扣，高享受8.5折基准利率。汇丰银行西安分行个贷部相关人士表示，要享受利率优惠同样需要满足一些条件，首先贷款人购买的是该银行合作楼盘，如金地西安旗下各项目、保利旗下曲江春天里、拉菲公馆等，其次办理住房按揭贷款在160万以下利率享9.8折优惠、160万以上利率享9.6折优惠，并在成功签订购房合同后利率再降低2个点。

利率优惠对购房者究竟有多大影响，举例来说，同样用等额本息还款方式贷款50万元，贷款期限20年，基准利率之下利息支出为37万元，而8.5折贷款利率之下利息支出为30.7万元，仅利息支出就能节省6.3万元，折扣利率的优势十分明显。

公积金新政增强市场购买信心

组合贷推出、个人贷款高额度提高、公积金审批发放速度加快，政策不断利好，而市场反应究竟如何？建设银行西安市南大街支行信贷产品经理表示，可办理组合贷消息传出后，该支行不断接到咨询电话，市民比较关心建行合作楼盘、个人可申请额度等问题。尽管目前该支行还未成功审批出组合贷，但咨询相关申请手续的市民不少。

“商贷、公积金贷款利率等新政策对楼盘销售的影响在逐步显现。”华清学府城营销策划部经理葛红告诉华商报记者，该项目80%的房源属于100㎡以内的小户型，价格在5800元/㎡左右，可谓“刚需”，这些购房者9成以上都是办理按揭贷款或者公积金贷款。近期不少人致电售楼部咨询新贷款利率的相关事宜，置业顾问也在积极引导购房者了解各项贷款新政。

西安创典全程总经理徐正茂表示，贷款新政对购房者购买心理影响可能比实际优惠更大一些。一些性价比高的楼盘，受到新政的刺激，近销售趋势比较好，但大多数项目在年关前后属于平淡期，关注度一般。

预计更多银行将推出利率折扣

去年9月底，央行已经将首套房贷利率下限定为基准利率的0.7倍，具体折扣为多少由银行根据风险情况自主确定。根据融360《2014年中国房贷市场12月报告》统计数据显示，截止到2014年12月20日，35城市共117家银行下调首套房贷利率，且利率下调多数集中在二、三线城市。而截至目前，西安大多数银行尚未推出利率折扣。

罗马嘉园营销副总经理郝万仓认为，上年度整体经济下行压力较大，各家银行在信贷方面均比较保守。如果今年经济形势好转，利率微下调还是很有可能的。但降息后西安多数银行存款利率均有上浮，这样一来贷款利率打折的空间就比较小，银行出于盈利的考虑，未来大幅下调利率的可能性不大。

徐正茂也表示，部分银行为了加强与开发商的合作并且吸引更多客户，将推出一些利率折扣，但一般都有额度、个人贡献等附加条件。

民生银行西安分行信贷工作人员告诉华商报记者，在今年一季度，该行将针对所有合作楼盘推出利率优惠计划，附加条件为存款达到一定额度、购买相应理财产品等。