2015年新人买房置业全攻略 教你如何选到好户型

房子与婚姻，在这个房价比工资涨得快得多的年代，两者已经分不清孰重孰轻。结婚是人生重要的一步，而买房或许是普通市民一辈子一笔支出。买一套合适的房子算的上是刚需人生的一件大事，小编就带你看看这些买房攻略，看看如何选房不出错。

1、正确估量个人资产及家庭可支配收入

买房要根据需要和支付能力综合考虑，先考虑支付得起的楼宇，再考虑喜欢的楼宇，要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴。买房前请主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。

2、选择适宜的房价和房屋面积

在对个人资产做完认真估量后，就要开始挑选品质好、价钱又不高的住宅了。现在，市场上可供选择的商品房众多，房价通常相差悬殊，众多的因素使消费者感到无从入手、很难判别。其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。这主要取决于商品房的土地成本、开发建造成本以及利润、税费、销售等相关费用。但房价的终成因，还要回归到市场的认同度，所以购房消费者可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市 场构成因素终决定适宜自己的房价水平。购房人在选择了适合自己消费水平的房子后，就要着重考量房间的面积、户型等因素。

由于商品房的 价格高达每平方米数千甚至数万元，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋 使用的功能以及资金实力进行选择。现在，人们一般喜欢要“四大一小”、双卫生间、双阳台的房间，因为这样的房间更适合人们的居住，但具体选择什么样的房 屋，首先应确定房屋的总建筑面积要多大。要了解一座建筑物的有效面积系数，即“得房率”。它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越 大，可使用面积就越大。有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子的使用面积可能差别很大。

3、算清购房时的各项税费

税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。建议购房者在计算个人住房贷款时，同时计算相关的税费支出。

4、仔细考量物业管理费用

物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关，通常按 照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些开支如果未加考虑或考虑不足，那么买房时就有可能造成失策。与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。

5、做好装修及维修费用预算

装修费用应与首期款一起考虑，仔细算计，同时应提前考虑适当的房屋维修款项。必须的生活设施还需要一些初装费用，如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。另外，购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。

6、要算清自己可动用的资金

要算清自己可动用的资金有多少，是否足够支付房款和日常生活所需。按揭购房首期款通常要占到房价的20%至30%，是购房时必须支付的费用。

7、商品房价格

主要由三大块组成：土地成本、开发建设成本和开发商的利润、税费、销售等费用。目前价格构成绝大部分比重在前二者。另外，发展商的开发建设成本、选用的结构类型也导致成本的差异。在购房前，购房者有必要了解整个城市不同房价楼盘的分布情况。

8、一些生活必须的设施要缴纳初装费

这些是入伙当时需支出的费用，如开通管道煤气、有线电视等。

9、需要装修后才能入住

现在的住宅大多数是毛坯房，需要装修后才能入住。装修费用应与首期款一起考虑，仔细算计。

另外，还有购置家居用品费用、咨询服务费、律师费等，这些也应考虑进去。

买房时常见的各种指标，确实难住了不少初次买房的人。为此特整理出常见的9大指标，供大家参考。

需重视：楼间距

与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距，所以，要仔细询问。

不可忽略：车位比

对于一般的小区，车位比达到1：0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1：2以上才够用。

易混淆：绿地率和绿化率

绿地率和绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”，是因为绿化率的计算相对模糊。

需了解：进深

现在很多户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。

相关：得房率和公摊面积

一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

需关注：开间

开间就是采光面，当然是越开阔越好。一般，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间不可超过3.9米；120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。

需算计：赠送面积

购房时大都会有一些面积是赠送的，如：阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

易忽视：层高

现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。

常见：容积率

你能否住的舒适，首先要看容积率。容积率越低，舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

刚需置业“五看“选房 不要轻易下决定

第1看：房子价格

价格自然是购房的核心。一个楼盘由于所属朝向、位置、层数不同，价格也会有差异。看价格的比较时，首先要弄清价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即价;有的是“均价”;有的是“限价”;有的是整套价格;有的是套内建筑面积价格。而房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“非毛坯”，也会对房屋的价格有影响。因此，购房者应当注意价格计算的依据是哪种价格。

第2看：小区布局

主要看小区的平面规划设计，诸如建筑容积率、车库位置、垃圾清运场所、水泵房位置等。其中较为重要的两个指标是建筑容积率和日照间距。建筑容积率是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。日照间距是指在居住区规划中，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定的距离。日照间距越大，越能保证您能够沐浴阳光的明媚。对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

第3看：房子位置

作为不动产，房产所处地段是影响其价格的重要因素，对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种实用的财产形式，即使买房的首要目的是为居住，仍然同时还是一种具有较高预期潜力的投资。虽然位于太原市中心的房价始终居高不下，但其保值增值功能也较有保障。在选择区位时还要注意小区所处地段、交通是否方便，附近有几路公共汽车，将来有没有地铁通过。

第4看：小区绿化

绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。绿色不仅让人赏心悦目，放松身心，而且对于人身健康十分重要。因此，了解拟购房产所在小区的绿化率，也是一个重要的参考因素。

第5看：小区配套

配套是否完备，直接影响着居住的舒适性。稍大的小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜市场、食品店、小型超市、健身场所、会所等居民每天都要光顾的小区配套，服务半径不要超过150米。

买房选购户型要注意 “八大“点选好房

一、忌一览无余

许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。

二、忌光线暗淡

在选择住房时，要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

三、忌厨厕扎堆

不少户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也别设计成相对或并列的形式。在起居室不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

四、忌房屋通透性差

房屋通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

五、忌动静相扰

所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门不要直接面对着厅。同时，卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室。另外，起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能地保持一段距离，以免互相干扰。

六、忌厅内多门

起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。

七、忌厨房深藏不露

厨房在使用中要排放烟气、产生噪声，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计。

八、忌大而无当

大户型不能简单地理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。

置业选房有妙招 12技巧教你选好房

1、以为电梯房如意又为节约起见选择了只有一部电梯的房子经常碰到故障，难以释怀：一部电梯导致的悲剧正在上演。

2、未能远景考虑平衡压力——考虑就业稳定性不足或为节约利息支出选择了较短的还款年限：有许多买房者为了尽快脱身选择了较高的首付或较短的贷款年限。以至将自己近期的压力接踵而来。何苦？如果你想买房一定要自信，相信自己的未来比今天强，所以在确定贷款年限时主要考虑自己的生理年龄。

3、盲目追风——房价出现波动的时候趁着折扣中期买入的房子，以为图了便宜结果并非如此：这也是目前的环境导致一些次优买房方案。开发商的折扣是分期推出的，有时的折扣是促销手段，有时的折扣是反营销策略，有时来真格的。所以要认真对待，不要追风。

4、不留余地——计算首付把家底掏空了：许多人是在急切之中买房的，特别是自住为目的的买房。因而不会计算甚至不计算自己的首付能力。而且实际购房中，首付仅是买房过程中先期投入资金的的一部分而已。

5、选户型出于一时兴起——只图一时痛快选择了浪费型居室：比如放弃了一百平米左右的三居百选择了一百二平米的三居就是。

6、片面理解售楼小姐的教唆，靠着小区中央选房子，后患无穷：凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。

7、被开发商的说误导选择了偏南向的房子挨夕晒的苦：规划设计过程中总有些弱势用地，开发商因而生产了一些次优甚至垃圾房子，嫁接上后再卖给你。我从事营销，曾经这样伤过人。

8、环保住宅并非卖点：这只是文字卖点，环保局升任环保部，一切或将结束。

9、信奉英式管家导致使用成本加剧你的房奴生活：迄今为止我还没有享受过英式管家服务，但我还是不建议你去尝试。

10、忽略生活方便度——对地段的认识着眼于教育医疗日常生活而忽视了宜居性：如果你不是炒房也不是靠投资来买房的话，一定要以生活方便度为核心准来权衡。但宜居特点并不只是教育医疗日常生活等方面的，有些来自于住在屋子里的一些感受。

11、不要因为会所或泛会所造成终身遗憾：这是典型的舶来品卖点。人为因素居多。再说有几个人享受得起？

12、为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑为水景或山景多掏钱不说还招来许多蚊子：相信环境永远是天然的好，但天然的凭什么收费得想清楚再付。