北京新房总价迈入464万元时代

464万元,这是去年在北京六环内卖一套商品新房需要的平均总价;984万,这是2016年过去的10几天签约的五环内商品房住宅价格。中原地产数据显示,随着土地成本高企和新房供需矛盾的拉大,北京楼市整体市场已经进入高端化,2016年大批高价地项目上市后,预计北京房地产市场平均价格又将继续上扬。

逐年上涨的总价

买房宜早不宜迟,这不仅是众多购房者这些年的亲身感受,也是统计数据释放的楼市信号。

从中原地产的数据来看,北京一套房子的总价呈现逐年上涨态势。2010年,北京六环内买一套商品新房需要的平均价格为271.3万,随后,受到楼市限购、限贷等调控政策影响,北京单套房总价在2011年与2012年变化幅度不大,分别为293.7万、296.4万。

随着2013年北京楼市重回上升通道,单套房总价也水涨船高,2013年与2014年分别达到349.3万、397万,2015年全年北京六环内普通商品房住宅单套成交额高达464万,整体市场已经进入高端化趋势中。

中原地产首席分析师张大伟分析,北京房价上涨受多方因素影响。其中,土地价格影响为直接。这一年北京土地成交额突破2000亿元,楼面价超过3万元的地块达到了26宗,其中地价超过房价已成为楼市“新常态”。受此影响,北京商品住宅豪宅化趋势得以确立。2015年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万元以上、单价10万元以上的楼盘签约均创历史纪录。

另一个导致房价上涨的因素就是住宅产品供应结构性短缺。张大伟表示,过去五年,北京的土地供应中,居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供应超过1000万平方米,从而导致北京纯商品房住宅供应与市场需求形成明显反差,供需矛盾日渐突出令北京纯商品住宅价格一路走高。

五环成为分水岭

在北京新房市场总价一路上扬的同时,楼市郊区化的现象也日渐明显,之前还不被购房者看好的五环外,已经成为购房者扎堆的区域。

统计数据显示,从2015年房地产成交结构看,五环外占比已经高达89.8%,六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。在2013年同样成交的500万-1000万改善中高端住宅中,位于五环内的占比为56.4%,而在2015年,占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。

打开一张北京楼市地图,不难发现,五环已经成为北京高端物业的分界线,从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万,五环已经进入顶豪阶段。

张大伟表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平米5万,未来顶豪供应将密集出现。

今年将遍地豪宅

商品住宅供给的持续下降与高端化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。无论是开发商开发项目,还是购房者置业选择,都因房价不断上涨发生改变。

亚豪机构统计显示,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%、14%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。