西安楼市限购令出台 本地居民暂停购买第三套房

本报讯（记者崔晓刚）昨天召开的市政府常务会议通过了我市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），对我市居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范。如执行调控政策不力，市政府将约谈、问责区县、部门、开发区负责人。

《通知》对市民较为关心的房屋限购和住房贷款问题做出规定。

限购政策

自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

停购政策

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。

二套房贷

对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

相关政策细则：

20114年2月25日，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付低至60%。自通知发布之日起施行。

美城机构•市场研发中心在看到本实施细则首先对其进行了详细深入的研究，结合以往历次调控西安市政府落实情况和对比近日其它部分城市出台的限购令实施细则进行了较为详细的解读，并结合西安房地产现状总结了对市场近期、中期的影响。该解读方案代表美城机构观点，仅作参考。

限购区域为西安市辖区

西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。

限购类型

本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。

限购令认家庭不认户口

本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。美城机构认为，在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。

限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房

限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。

拆迁户回迁安置不受套数限制

定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。

限购对于西安房地产市场的影响

1. 政策温和，在市场意料之中

美城机构认为，西安的限购令几乎是国八条的翻版，保证了在不违背中央意愿的前提下，对于楼市较小影响。此次西安限购令的温和程度也在业内的预料之内：作为一个大兴基建又资金匮乏的省会城市，缺乏先进制造业及领先的高科技产业，不依靠土地财政如何融资？目前西安尚有数百个城中村亟待改建，浐灞、沣渭、泾渭等城市外延区上大片土地等待出让，未来十年西安还肩负着成为容纳超过1000万人居住的国际化大都市的宏图伟愿，在这样的大背景下，西安的温和限购政策也是顺理成章。

2. 短期内成交可能小幅井喷

预计短期内楼市成交量会出现一次小幅井喷，仍然具有购买资格的市民很有可能会抓住时机入市。美城机构认为，限购令在限购的同时也释放了一定的“准购”信号，而房价长期不可能大幅下调几乎已经成为了共识，此次限购政策在很大程度上也将加速部分观望购房者的决断。

3. 对部分改善型客户造成影响刚需无影响

二套房首付提至60%及限购令会对部分改善型客户造成影响，这将直接提高置业门槛，增加购房成本；而对刚需客户而言，美城机构认为未来西安城市建设利好不断，这将平衡此类客户的心理预期，激励其“该出手时就出手”。

4. 长期房价增速放缓

美城机构认为，从宏观战略层面来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续：一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构。“两手都要抓、两手都要硬”，控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，实现房地产市场平稳健康发展的目标。基于这样的调控思路，此次限购属市场短期行为，一旦房价过快上涨的势头得到有效遏制，限购令的战略使命也就完成了，就会退出市场。另外，从大西安的发展来看，限购与西安建设国际化大都市的城市发展战略相冲突，这也决定了它属于特殊市场行情下的特殊政策。因此，美城机构认为，受政策密集出台的影响，西安近期房价会出现一定波动，但总体表现出“波浪式震荡前进，螺旋式稳步上升”的平稳发展态势。

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根据《通知》要求，我市同时通过做好保障性住房供应、稳控房价、严格住房用地供应管理等方式加强房地产市场调控，逐步解决城镇居民住房问题。

一季度末公布房价控制目标

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。我市的《通知》亦明确，积极采取措施，稳控房价，一季度末，市政府将公布本市 2011年度新建住房价格控制目标。

大力发展公租房

《通知》要求，各区县和部门、开发区要加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。

大力发展公共租赁住房，鼓励机构投资者投资经营公共租赁住房，引导产业园区和大中型企业等建设公共租赁住房，合理确定租金水平，加强管理，健全准入退出机制。

购房不足五年转手 全额征税

对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人转让住房营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。

实行差别化土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行清算和稽查。认真落实现行税费优惠政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

增加限价商品住房用地

要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要积极增加限价商品住房用地计划供应量。

两年不开工建房 土地要收回

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

加快个人住房信息系统建设

进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对没有严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。《通知》要求公安、民政、人力社保等部门配合做好购房资格审查工作。

调控不力 市府将约谈一把手

对于出现新建住房价格过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史较高价、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区县、部门、开发区负责人。

专家声音

限购令将加剧观望情绪

西安楼市限购令昨天出台，这将会对西安的整个市场销售产生多大影响？某网数据研究中心总监李宇兵认为，新政出台后市场观望情绪会加剧，会对上半年楼市销售形成压力。

李宇兵说，西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，从购房付款方式来看，所有置业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围相对较大。

李宇兵同时表示，政策对西安房地产的影响相对有限。他认为，目前对市场产生影响的是诸如加息、房产税试点等多个政策的“组合效应”，这将会改变对后期市场的预期，因此从这个层面上来看，预计此轮政策出台后，西安市场观望情绪会加剧。

2010年诸多遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。目前西安五年内房龄交易量占到市场总量的20%左右。这个政策将使得商品房市场二次及二次以上置业人群的购房热情明显受挫，也对改善型需求形成影响。某房地产市场经理吕德海认为，就目前西安市场而言，差别化信贷政策(限制二套)已开始实施；其次，二手房交易不足五年全额征收个税、营业税也都在运行，由于对一套房政策没有改变，对刚需没有任何影响。但是会对改善型需求带来一定影响。 

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上海出台了执行住房限售政策的操作细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关的证明资料。而南京市政府办公厅19日印发通知，规定本市居民限购第三套房。前天广州市政府常务会议讨论并原则通过了限购政策。

上海：购房需查验户籍和婚姻证明

记者19日从上海市住房保障和房屋管理局获悉，上海已出台了执行住房限售政策的一系列操作细则。根据细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关的证明资料。

1月31日，上海出台限购政策。日前，上海出台操作细则。上海市的房管局要求，房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行相关规定，在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写申报表，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料，并在申报表中签署意见和盖章。

南京：本市居民限购第三套房

南京市政府办公厅19日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定本市的居民限购第三套房，能提供纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭则限购第二套房。

《通知》要求，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

广州：本市家庭限购第三套房

前天，广州市政府常务会议原则通过了《关于贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》。

记者获悉，通过的实施细则明确两点：1、广州十区二市全部行政区域范围都将执行限购政策。2、明确户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。

对于外地户籍的购房者，广州将设定缴税年限，但不会像北京要缴满5年。

北京、上海等城市“限购令”主要内容