“五连涨”止步 下半年西安楼市何去何从？

7月，在这个原本是房地产销售淡季的月份，一线城市商品房成交量增速明显，出现了淡季不淡的局面，而7月西安楼市的销量却与之截然相反出现下滑，同时也终结了自2月以来住宅销量“五连涨”的情况。

销量下降 7月楼市销售露疲态

8月10日，“2012年7月西安房地产市场形势预警分析报告会暨西安楼市下半年六方‘汇’谈”举行，据7月份西安商品房市场发展报告的数据显示，7月西安住宅市场销售面积为81.05万平方米，环比6月下降18.85%，同比去年7月下降11.62%。7月西安普通住宅成交均价6771元/平方米，几乎与6月持平，已经连续四个月维持稳定态势。

记者了解到，虽然西安楼市相较与其他城市而言一直处于稳健的发展状态，但伴随着上半年首置刚需的持续释放、住宅成交均价的小幅反弹、中央新一轮调控措施的实施等等原因，促使7月西安楼市整体呈现疲态。

西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵在发布会现场分析到，7月西安市各价格段成交变动幅度中3500-4000元/平方米相比6月下降6%，跌幅；与此同时，涨幅的是4500-5000元/平方米、7500-8000元/平方米两大价格区间段，环比均上涨了2.4%，另外，8000-10000元/平方米环比也上涨了2.3%。一方面，在上半年楼市销量“回暖”的情况下，部分楼盘“优惠”力度减弱甚至取消，促使成交价格出现悄然上涨；另一方面，也说明了较有实力的改善型需求购房者在7月选择入市。

改善型住房需求逐渐入市

纵观今年各月度商品房供需表现来看，除2月外其余各月均呈现供大于求特征，这反映出房企紧抓刚需入市的机会，持续推新迎市场所需，从而拉升销售的心态。而7月呈现出6000元/平方米以下中低楼盘打折仍然占据较大规模，这类楼盘以规模、品质不具竞争优势的项目为主。而作为8500以上高端面向改善需求人群的楼盘优惠降价也仍有所提升，从一个侧面反映出部分楼盘抓住近期以来改善需求持续入市的机会进行拉动。相比较而言，6000-7000元/平方米中端市场主力楼盘项目7月已经呈现出优惠力度持续减弱，部分楼盘涨价现象较为明显。

另外，报告中显示从7月西安市普通住宅各价格区间段成交分布情况分析5500-7000元/平方米依然是主力成交价格区间段，占到西安成交总量的40%。从本月住宅价格区间变动来看，主力价格区间为6500-7000元/平方米，而本月普通住宅成交均价6771元/平方米也正好符合这个范围，这也充分说明了西安楼市销量仍以“刚需”为主，全市房地产市场价格分布趋稳。

下半年不存在大涨大跌可能

从前7个月的楼市运行情况看，7月商品房成交的回落更多属于季节性调整因素所致。报告中预测，目前房地产调控政策已呈现见底特征，面向首置人群的金融政策外部环境支持以及房企低价换量政策的延续，将对目前已经形成的“价稳量增”格局形成延续性支持，在这样的情况下，下半年楼市下行预期或将延后。

与此同时，西安市的商品房价格在经历了半年多的回落后，低价促销仍是房企运营的主要方向，因此下半年西安的房价也趋于稳定，几乎不存在大涨大跌的可能。另外，今年上半年西安楼市新开工量呈现出十年来的首次下降，也说明调控下房地产开发企业优胜劣汰、整合的特征。新开工量的持续减少将影响到未来楼市的供需结构。